უძრავი ქონების შემოსავლიანობა საქართველოში: როგორ ვითვლით

გაქირავების წმინდა შემოსავლიანობა თბილისში გაანგარიშების მომენტისთვის ჩვეულებრივ წლიურ 5–10%-ში ჯდება: 5–8% გრძელვადიანზე და 6–10% დღიურზე იმ ობიექტებისთვის, რომლებსაც გონივრულად მართავენ. განცხადებებში 12%-ზე მაღალი ციფრები თითქმის ყოველთვის მთლიანია — დათვლილი უქმობის, მართვის, გადასახადისა და ავეჯის ღირებულების გარეშე.

მშენებლობა იძლევა თვითღირებულებასთან ახლო შესვლას და გასაქირავებლად დაპროექტებულ ობიექტს, მაგრამ ართმევს 12–20 თვეს შემოსავლის გარეშე და კონტროლს მოითხოვს. მზა ქონების ყიდვა — შემოსავალი მაშინვე, ოღონდ საბაზრო ფასად გამყიდველის მარჟით. თუ ჰორიზონტი სამ წელზე მოკლეა, ხშირად ყიდვა ჯობია; ხუთ წელზე მეტ ჰორიზონტზე ჩვეულებრივ მშენებლობა იგებს.

6–8% წლიური წმინდა შემოსავლიანობისას — 12–17 წელი მხოლოდ გაქირავებით. ეს თავად უძრავი ქონების ფასის ცვლილების გარეშეა, ისტორიულად კი სწორედ ის აძლევდა ინვესტორებს შედეგის ძირითად ნაწილს. მისი გამეორების იმედი ვერ გექნებათ: ეს წარსულის ორიენტირია და არა პროგნოზი.

მთლიანი განაკვეთით — დიახ, წმინდათი — ყოველთვის არა. დღიური ართმევს შემოსავლის 25–40%-ს მართვაზე, დასუფთავებაზე, თეთრეულსა და პლატფორმების საკომისიოზე, პლუს უქმობის რისკს ატარებს. ბათუმში ზამთარში ობიექტი საოპერაციო ხარჯებში მინუსშიც შეიძლება გავიდეს.

არა, ჩვენი ინვესტორების უმეტესობა საქართველოს გარეთ ცხოვრობს. მშენებლობას ვუძღვებით ყოველკვირეული ფოტო- და ვიდეოანგარიშებითა და ონლაინ შეთანხმებებით, გაქირავებას კი მმართველი კომპანია იღებს. მთავარია ეს გაანგარიშებაში ჩადოთ: მართვა ფულს ჯდება.

არა, და მას ვერავინ გაძლევთ. გარანტიას ვიძლევით იმაზე, რაც ჩვენს პასუხისმგებლობის ზონაშია: მშენებლობის ფიქსირებული ხარჯთაღრიცხვა, ვადა და სამუშაოს ხარისხი კონსტრუქციულ ნაწილზე 10 წლამდე გარანტიით. შემოსავლიანობა საიჯარო ბაზარზეა დამოკიდებული, ის კი იცვლება — და ამას გარიგებამდე ვამბობთ.