Строительство дома в Тбилиси под ключ
Берём частный дом целиком: участок, геология, проект, разрешения, фундамент, коробка, инженерные системы и отделка. Учитываем сейсмику, рельеф, подъезд техники и требования мэрии до старта работ.
О направлении
Строим частные дома площадью от 100 до 600 м² по индивидуальным и типовым проектам. Берём объект целиком: земляные работы, монолитный фундамент, кладка стен из газобетона или керамоблока, кровля, окна, инженерные сети и чистовая отделка. Работаем по фиксированной смете и единому договору с гарантией на все виды работ до 10 лет и неустойкой за срыв сроков.
Что входит в услугу
Фундамент и монолит
Ленточные, плитные и свайно-ростверковые фундаменты, монолитные перекрытия и пояса.
Кладка стен
Газобетон 30–40 см, керамоблок, монолитный каркас с утеплением по проекту.
Кровля и фасад
Стропильная система, металлочерепица или фальц, утепление и штукатурный фасад.
Инженерия и отделка
Электрика, сантехника, отопление, тёплый пол и финишная отделка по дизайн-проекту.
Что это и зачем
Строительство частного дома «под ключ» — это полный цикл работ от изысканий и проектирования до сдачи готового жилья с инженерными системами и чистовой отделкой. Заказчик получает один договор, одну смету и одну зону ответственности: за каждый этап отвечает stroydom.ge, а не отдельные подрядчики, между которыми обычно теряются деньги, сроки и качество. Такой формат нужен тем, кто хочет жить в собственном доме на земле — с правильной планировкой под свой образ жизни, энергоэффективными ограждающими конструкциями, надёжными инженерными системами и долговечной отделкой.
Покупка готового дома редко даёт ту же свободу: нельзя выбрать ориентацию по солнцу, толщину стен, тип фундамента под конкретный грунт или схему отопления под климат участка. Индивидуальное строительство решает эти задачи: дом проектируется под ваши площади, бюджет и сценарии использования — от ежедневной семейной жизни до приёма гостей и работы из дома. Мы строим из проверенных материалов — газобетон 30–40 см, керамоблок, монолитный железобетонный каркас, утепление по теплотехническому расчёту — и закладываем ресурсы на 80–100 лет эксплуатации без капитального ремонта несущих конструкций.
Каждое решение в проекте обосновано: толщина утеплителя — расчётом теплопотерь, сечение арматуры — нагрузками, разводка электрики — мощностью оборудования, схема вентиляции — объёмом помещений. Это и отличает заводскую инженерию от дачной самостройки.
Этапы и поочерёдность работ
Каждый этап выполняется только после приёмки предыдущего — это гарантирует, что скрытые работы не «закроются» до проверки.
- 1
Аудит участка и техническое задание
Выезд на участок, геология, оценка грунтов, подключений к сетям, сбор пожеланий по планировке, бюджету и срокам. На выходе — техническое задание и предварительная смета.
- 2
Проектирование
Архитектурный, конструктивный и инженерные разделы: планировки, фасады, узлы, расчёт фундамента и перекрытий, схемы электрики, водоснабжения, отопления и вентиляции.
- 3
Договор и фиксированная смета
Согласование объёмов и материалов, единый договор с графиком работ, фиксированной ценой в лари и неустойкой за просрочку.
- 4
Земляные работы и фундамент
Подготовка пятна застройки, котлован, уплотнение основания, армирование и заливка фундамента под проектные нагрузки, гидроизоляция.
- 5
Коробка дома
Кладка стен из газобетона или керамоблока, монолитные пояса и перемычки, межэтажные перекрытия, лестницы.
- 6
Кровля и фасад
Стропильная система, паро- и гидроизоляция, утепление, кровельное покрытие, водосточная система, штукатурный или вентилируемый фасад.
- 7
Окна, инженерия, отделка
Установка окон и дверей, монтаж электрики, сантехники, отопления, тёплых полов, штукатурка, шпаклёвка, плитка, покраска, полы.
- 8
Сдача и гарантия
Пусконаладка систем, уборка, исполнительная документация, акт сдачи и гарантийные обязательства до 10 лет на конструктив.
Технологии и контроль качества
Как именно мы работаем на объекте — материалы, оборудование, документация и приёмка скрытых работ.
Технадзор на объекте
Прораб stroydom.ge ежедневно на стройке: контроль геометрии, армирования, толщины швов, плоскостей и инженерных трасс по проекту.
Скрытые работы
Каждый скрытый этап — арматурный каркас, гидроизоляция, утепление, разводка коммуникаций — фотофиксируется и принимается заказчиком до закрытия.
Поставки материалов
Закупаем напрямую у заводов и официальных дилеров, склад на объекте, защита от осадков, входной контроль качества каждой партии.
Отчётность и связь
Еженедельный отчёт с фото и видео, доступ в чат с прорабом, прозрачная смета: вы видите, на что ушёл каждый лари.
Безопасность и порядок
Аттестованные рабочие, СИЗ, разделение чистой и грязной зон, ежедневная уборка строительного мусора, ограждение площадки.
Нюансы Тбилиси и Грузии
Что мы учитываем именно здесь: климат, сейсмика, рельеф, состояние существующих сетей и фонда.
Сейсмика 8 баллов
Тбилиси — сейсмически активный регион. Делаем сейсмопояс по периметру каждого этажа, армируем кладку каждые 3 ряда, привязываем перегородки к несущим стенам.
Сложный рельеф
На склонах (Багеби, Цавкиси, Коджори, Цхнети) проектируем подпорные стенки на буронабивных сваях ⌀300–500 мм, дренаж по периметру, гидроизоляцию фундамента в два слоя.
Грунты Тбилиси
Грунты неоднородные: от скальных пород Мтацминды до просадочных лёссов Глдани и Дигоми. Тип фундамента (лента, плита УШП, свайно-ростверк) выбирается по геологии, а не «по аналогии».
Разрешения и მერია
С 2023 года мэрия Тбилиси ужесточила контроль за самостроем. Помогаем собрать пакет и получить ნებართვა до начала работ — легализация постфактум стоит в 2–4 раза дороже.
Зимние работы
При температурах ниже +5 °C переходим на бетон с противоморозными добавками и прогрев ПНСВ; мокрые фасадные процессы переносим на тёплый сезон.
Сроки и стоимость
Ориентировочные диапазоны цен в лари (₾). Финальная смета фиксируется после замера и согласования спецификации.
Коробка дома
Фундамент + стены + перекрытия + кровля без окон и инженерии — от 750 до 1100 ₾/м² в зависимости от этажности, геометрии и типа фундамента.
Под белую отделку
Коробка + окна + черновые инженерные сети + штукатурка + стяжки — 1400–1900 ₾/м². Готов к финишной отделке.
Полный «под ключ» — средний уровень
С чистовой отделкой среднего сегмента (кварц-винил, плитка, сантехника Roca/Grohe, межкомнатные двери) — 2200–3200 ₾/м².
Премиум
Дизайнерская отделка, итальянская плитка, паркет, мультизональное кондиционирование, «умный дом» — от 3500 до 6000 ₾/м² и выше.
Пример сметы
Дом 220 м² «под ключ» среднего уровня в Ваке-Сабуртало — ориентировочно 520–680 тыс. ₾, срок около 12 месяцев. Аванс не более 15%, остальное — по этапам.
Условия
Цены фиксируются в ₾ и не пересчитываются по курсу. Все объёмы и материалы — в смете-приложении к договору.
Готовы рассчитать смету?
Оставьте заявку — выезд инженера на объект, замер и предварительная смета по направлению «строительство домов» бесплатно.
