Честно о цене
Почему у нас дорого
Полный цикл в stroydom.ge стоит 1250–1550 ₾/м², коробка — 500–700 ₾/м², под чистовую — 850–1100 ₾/м². В эту цену входит то, что вычёркивают из дешёвой сметы: инженерия до стройки — 3–5% бюджета, прораб и инженерный контроль по этапам, материалы проектного класса, время на набор прочности бетона и гарантия до 10 лет по акту сдачи.
Нам регулярно присылают сметы, где тот же дом стоит на треть меньше. С цифрой мы не спорим, только показываем, что в неё не вошло. Почти всегда разница объясняется одним из четырёх: часть работ просто не внесена в смету, заложены материалы другого класса, в бригаде нет никого, кто отвечает за технологию, или этапы идут не в том порядке. Ни одно из этих решений не видно при подписании договора и все они хорошо видны на третий год.
Где прячется дешевизна в смете?
Мы доделываем за другими подрядчиками достаточно часто, чтобы знать список наизусть. Он короткий и повторяется почти без вариаций.
Дешевле в смете, а не в стройке
Из сметы убраны работы, без которых дом не построить: вывоз и утилизация грунта, опалубка, леса, черновые материалы, вертикальная планировка участка, подключение к сетям. Они никуда не деваются и приходят доплатой тогда, когда отказаться уже нельзя: техника на объекте, котлован вырыт, переговорной позиции у заказчика нет.
Дешевле в материале
Арматура на размер тоньше проектной, бетон марки ниже расчётной, гидроизоляция в один слой вместо двух, утеплитель меньшей плотности. В акте всё это выглядит одинаково, в доме — по-разному: трещины по несущей стене, промерзающий угол, протечка на террасе через две зимы.
Дешевле в людях
В бригаде нет прораба, инженера и авторского надзора, поэтому работы делаются «как всегда делали», а не по проекту. Недобросовестность тут ни при чём: люди могут стараться честно. Просто часть решений на стройке требует расчёта, а не опыта: сейсмический узел, раскладка арматуры, уклоны, точки ввода коммуникаций.
Дешевле в порядке работ
Забытая закладная под канализацию — это вскрытая стяжка. Стяжка до разводки электрики — это штробы в свежем полу. Отделка до того, как монолит набрал прочность и высох, — это трещины по чистовой. Каждая такая перестановка стоит дороже, чем весь выигрыш от низкой цены.
Что stroydom.ge строит и чего не берёт?
Мы сознательно сузили специализацию. Так проще отвечать за результат, и так честнее по отношению к заказчику: браться за всё подряд — значит где-то работать без нужной квалификации.
Только монолитный железобетон
Фундамент — монолитная плита или сваи с ростверком. Дальше монолитный каркас: колонны, ригели, перекрытия, связанные армированием в одну пространственную систему. В сейсмозоне 8 баллов, где стоит Тбилиси, это конструктив, поведение которого можно посчитать, а не предположить.
Стены — пемзоблок и шлакоблок
Каркас несёт нагрузку, стены её только заполняют. Пемзобетон и шлакобетон для этой роли подходят лучше тяжёлых материалов: легче, теплее, дешевле в кладке и не догружают перекрытия. Обязательно с монолитными поясами и армированием кладки: «просто кладка» в сейсмозоне недопустима.
Дом — одним договором
Строительство и отделку дома ведём по одному договору: одна смета и одна гарантия на всю цепочку. Отдельные работы и ремонт квартиры тоже берём, заказ от 1000 ₾, но главный продукт — дом под ключ.
Технадзор и подряд для юрлиц
Отдельно от строительства дома продаём технадзор за чужой стройкой и берём подряд для юридических лиц.
Кто отвечает за то, что дом сделан правильно?
Разница между «мы всё делаем качественно» и качеством, за которое можно отвечать, — это фамилия под актом. У нас на каждом этапе есть человек, который принимает работу и подписывается.
Работаем по проекту, а не по памяти
На объекте есть рабочая документация, и отступления от неё согласовываются с проектировщиком, а не решаются на месте. Если по ходу выясняется, что проект надо менять, меняем проект, а не строим мимо него.
Скрытые работы принимаются до закрытия
Армирование, гидроизоляция, разводка инженерии, утепление — всё это осматривается, фотографируется и принимается актом до того, как будет залито и зашито. Через месяц это уже не проверить: разбирать придётся то, за что вы заплатили.
Материалы — с документами
Бетон приходит с паспортом на партию, арматура — с сертификатом. Класс и марка сверяются с проектом на въезде, а не берутся со слов поставщика. Это скучная часть работы, и её проще всего не делать.
Исполнительная документация на руки
После сдачи вы получаете не только ключи: акты этапов, исполнительные схемы, паспорта материалов, гарантийные обязательства. Это то, чем гарантия подтверждается, если что-то всё-таки пойдёт не так, и то, что понадобится при вводе в эксплуатацию и при продаже.
Из чего складывается цена stroydom.ge?
| Позиция | Что входит и сколько стоит |
|---|---|
| Инженерия до стройки | Геология участка, расчёт конструктива под сейсмику, рабочая документация. Это 3–5% бюджета, которые снимают основную часть рисков. И это первое, что вычёркивают из дешёвой сметы. |
| Люди, которые контролируют | Прораб на объекте, инженерный контроль по этапам, снабженец, который проверяет партии материалов. Отдельная статья расходов, которую многие подрядчики просто не закладывают. |
| Материалы проектного класса | Бетон расчётной марки, арматура проектного сечения, гидроизоляция в проектное число слоёв. Мы не подбираем «похожее подешевле»: если экономия возможна, она обсуждается с вами и вносится в проект. |
| Время на технологию | Бетон набирает прочность столько, сколько положено. Следующий этап не начинается, пока предыдущий не принят. Иногда это дольше и всегда дешевле, чем переделывать. |
| Гарантия, которая обеспечена | До 10 лет по акту сдачи. Гарантия имеет смысл только тогда, когда компания знает, что именно она построила, и может это подтвердить документами. |
Инженерия до стройки
Геология участка, расчёт конструктива под сейсмику, рабочая документация. Это 3–5% бюджета, которые снимают основную часть рисков. И это первое, что вычёркивают из дешёвой сметы.
Люди, которые контролируют
Прораб на объекте, инженерный контроль по этапам, снабженец, который проверяет партии материалов. Отдельная статья расходов, которую многие подрядчики просто не закладывают.
Материалы проектного класса
Бетон расчётной марки, арматура проектного сечения, гидроизоляция в проектное число слоёв. Мы не подбираем «похожее подешевле»: если экономия возможна, она обсуждается с вами и вносится в проект.
Время на технологию
Бетон набирает прочность столько, сколько положено. Следующий этап не начинается, пока предыдущий не принят. Иногда это дольше и всегда дешевле, чем переделывать.
Гарантия, которая обеспечена
До 10 лет по акту сдачи. Гарантия имеет смысл только тогда, когда компания знает, что именно она построила, и может это подтвердить документами.
Обновлено:
Пришлите смету от другого подрядчика на проверку
Посмотрим на пропущенные этапы, заниженные объёмы и позиции, которые обычно всплывают доплатой. Без обязательств: даже если решите строить не с нами, вы будете знать реальную цену вопроса.
Перезвоним в течение часа, круглосуточно. Для первого разговора проект не обязателен.
Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных. Политика конфиденциальности
Частые вопросы о цене
Насколько вы дороже среднего по рынку?
Корректно сравнивать не итоговую цифру, а состав работ. Когда мы приводим чужую смету к нашему объёму (дописываем пропущенные позиции, поднимаем материалы до проектного класса, добавляем контроль), разрыв обычно сокращается с 30–40% до 5–15%. Оставшаяся разница — это инженерия, надзор и гарантия.
Можно ли у вас что-то удешевить?
Да, но не за счёт конструктива и скрытых работ. Реально экономят площадь и форма дома, этажность, класс отделки и инженерного оборудования, очерёдность работ. Всё это обсуждается на этапе проекта, вносится в документацию и не превращается в сюрприз на стройке.
Можно ли заказать у вас просто ремонт квартиры?
Да, ремонт квартиры берём отдельным заказом от 1000 ₾. Главный наш продукт — дом под ключ: на него рассчитана вся система контроля (проект, акты, надзор, гарантия). Ещё отдельно от строительства дома продаём технадзор за чужой стройкой и берём подряд для юрлиц.
Почему только монолит и блок?
Потому что в сейсмоактивной Грузии это конструктив с предсказуемым поведением: он считается, армируется по расчёту и работает как единая система. Мы не строим каркасные и модульные дома не потому, что они плохи, а потому что не готовы отвечать за то, в чём у нас нет собственной глубокой практики.
Смета точно не вырастет?
Смета фиксируется договором и меняется только при изменениях, которые вы сами согласовали письменно: другой материал отделки, добавленное помещение, изменение проекта. Работы, которые мы не учли по своей ошибке, — наша зона ответственности, а не повод для доплаты.